农村宅基地上房屋出卖给集体经济组织以外人员_唐山律师|劳动争议|婚姻家庭|交通事故|许明律师18731579788

唐山的律师事务所，唐山律师事务所咨询：向集体经济组织以外人员出卖宅基地上的房屋的合同都会判决无效吗。我们研究的案件中，被认定为无效的，占总数的89.4%，被认定为有效的，占10.6%。也就是说，并非所有的向非集体经济组织成员出卖宅基地上的房屋的合同都被法院判决无效。形成这一局面的原因有四：1.决定合同效力的规范并非法律法规，而是国家政策和最高法院的司法文件。规范农村宅基地及房屋的是《土地管理法》及其实施条例，1998年修订后的《土地管理法》并未禁止农村村民向集体经济组织以外人员出卖宅基地上房屋，只是在第62条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村出卖住宅后不得再申请宅基地。实施条例第35条也只规定允许农村村民自愿有偿退出宅基地，至于退出的方式，即将宅基地卖给谁，不能卖给谁并无规定。国家明确禁止农村住宅出售给城市居民的是国务院办公厅1999年5月发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，通知第2条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。这一规定成为很多案例判决合同无效的依据。鉴于法律规范的缺失和司法裁判的困境，最高法院2011年发布的《全国民事审判工作会议纪要》（以下简称《2011年会议纪要》）第15条规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应认定买卖合同无效；将宅基地上的建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应符合法律规范和国家政策的规定。会议纪要虽有明确的效力规定，但因实践中“本集体经济组织成员”资格的情形较为复杂，一些案件会根据实际情况判断合同效力。唐山的律师事务所，唐山律师事务所咨询：向集体经济组织以外人员出卖宅基地上的房屋的合同都会判决无效吗。我们研究的案件中，被认定为无效的，占总数的89.4%，被认定为有效的，占10.6%。也就是说，并非所有的向非集体经济组织成员出卖宅基地上的房屋的合同都被法院判决无效。

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农村宅基地上房屋出卖给集体经济组织以外人员

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